Classificazione dei terreni
Il testo unico delle espropriazioni suddivide i terreni in due categorie principali: terreni edificabili (art. 37) e terreni agricoli (art. 40)1. Tuttavia, quando si tratta di terreni destinati a servizi, la classificazione può essere più sfumata. Ad esempio, immaginiamo un terreno destinato a un parcheggio pubblico a pagamento o una struttura sociosanitaria. Questi beni possono essere realizzati sia da enti pubblici che da privati, rendendo difficile la loro classificazione.
Modifiche normative
In passato, l’indennità di esproprio per i terreni agricoli era basata sul Valore Agricolo Medio (VAM), mentre quella per i terreni edificabili derivava da un calcolo complesso basato sul valore catastale. Tuttavia, due sentenze della Corte Costituzionale (una del 2007 e una del 2011) hanno cambiato le regole. Ora, per entrambe le categorie di terreni, deve essere pagato il valore di mercato del bene. Tale principio vale ovviamente anche per i terreni destinati a servizi dal punto di vista urbanistico.
Valutazione del valore di mercato
La sfida principale nella valutazione dei terreni destinati a servizi è determinare il loro valore di mercato. Questo valore tiene conto delle concrete possibilità di utilizzo del terreno, indipendentemente dalla sua classificazione come agricolo o edificabile. Ad esempio, se un terreno può ospitare una clinica o una struttura sportiva, il suo valore sarà influenzato da queste potenziali destinazioni.
Espressione di un vincolo espropriativo
È importante notare che la destinazione urbanistica di un terreno non costituisce necessariamente un vincolo espropriativo. In altre parole, anche se un terreno è destinato a un servizio specifico, potrebbe essere realizzato sia da enti pubblici che da privati. Pertanto, la valutazione deve considerare tutte le possibilità effettive di utilizzo. Ove viceversa la pianificazione urbanistica prevedesse chiaramente un vincolo espropriativo sul bene, di tale vincolo non dovrebbe tenersi conto ex art. 32 dpr 327/2001 e la stima andrebbe effettuata in base al valore di zona ove si trova il bene.
