La ritenuta sulle somme percepite
Il principio generale è contenuto nell’articolo 35 del Testo Unico delle espropriazioni e si salda con la disciplina fiscale delle plusvalenze da esproprio. Sulle somme corrisposte a titolo di indennità di espropriazione, di corrispettivo di cessione volontaria, di indennità di occupazione o di risarcimento per occupazione illegittima, l’ente opera all’atto del pagamento una ritenuta del venti per cento.
La ritenuta non si applica indistintamente. Riguarda le somme relative a terreni ricadenti nelle zone omogenee di tipo A, B, C e D previste dagli strumenti urbanistici, cioè in sostanza le aree edificabili e quelle destinate a insediamenti produttivi, espropriate nell’ambito di interventi di edilizia o di infrastrutture in area urbana.
Ne restano fuori, per effetto di questa delimitazione, le somme relative ai terreni agricoli ricadenti in zona E. È un dato che vale la pena verificare con attenzione, perché capita che la ritenuta venga applicata anche dove non dovrebbe: in quel caso la somma trattenuta è recuperabile.
Ritenuta a titolo d’imposta oppure tassazione ordinaria
La ritenuta è operata a titolo di imposta, il che significa che chiude il rapporto tributario su quella somma senza che occorra indicarla nel reddito complessivo. Il contribuente ha però la facoltà di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per far concorrere l’indennità al reddito complessivo, scomputando quanto già trattenuto.
Quando conviene l’una o l’altra strada non si può dire in astratto. Dipende dall’aliquota marginale del contribuente, dalla presenza di altri redditi, dall’esistenza di oneri deducibili o detraibili capienti, dalla possibilità di far valere il costo fiscalmente riconosciuto del bene. È una valutazione che va impostata insieme al commercialista nell’anno in cui la somma viene percepita.
Terreni agricoli e fabbricati
Per i terreni agricoli in zona E, e più in generale per le aree fuori dalle zone A, B, C e D, la regola speciale non si applica e, secondo l’impostazione prevalente, l’indennità non genera reddito imponibile. L’esproprio non è una vendita, e non opera la regola che tassa la plusvalenza sugli immobili rivenduti entro cinque anni: la durata del possesso, qui, non conta. Per i fabbricati il discorso è analogo, ma la casistica è più articolata.
Nella generalità dei casi, quindi, l’indennità per un terreno agricolo arriva al proprietario senza prelievo. La casistica concreta è però variegata, soprattutto quando la qualificazione urbanistica è cambiata nel corso degli anni o quando l’area è destinata a servizi pubblici. Vale la stessa raccomandazione: si verifica prima di incassare, insieme al proprio commercialista.
Le imposte indirette sugli atti
Accanto all’imposizione diretta ci sono gli adempimenti di registro. Il decreto di esproprio viene registrato, trascritto e volturato, e lo stesso vale per l’accordo di cessione volontaria. Sono adempimenti a cui provvede l’ente, e le relative imposte non gravano sull’espropriato: negli atti di espropriazione l’imposta di registro è dovuta solo dall’ente espropriante, senza diritto di rivalsa (articolo 57 del testo unico sull’imposta di registro).
L’IMU sul terreno occupato
È la domanda che quasi tutti gli espropriati prima o poi si pongono: se il terreno è occupato dal cantiere da anni e non posso più usarlo, devo continuare a pagarci l’IMU?
Il punto di partenza è che la soggettività passiva segue la titolarità del diritto reale. Finché non interviene il decreto di esproprio la proprietà resta formalmente al privato, e con essa l’obbligo tributario. Nelle procedure con occupazione d’urgenza questo significa che il proprietario continua a essere soggetto passivo per tutto il periodo che precede il decreto, pur avendo già perso il possesso del bene.
Più articolata è la situazione dell’occupazione illegittima, quando il bene è stato irreversibilmente trasformato e il proprietario ha perso ogni possibilità di disporne senza che sia mai intervenuto un valido titolo ablatorio. Su questo scenario si sono sviluppate letture giurisprudenziali non uniformi, e la posizione va esaminata nel caso concreto alla luce della documentazione disponibile. Anche la base imponibile merita attenzione: un’area la cui destinazione urbanistica è stata compressa dal vincolo espropriativo non può continuare a essere valorizzata come se fosse pienamente edificabile.
Interessi, rivalutazione e somme accessorie
Quando l’ente paga con anni di ritardo, alla sorte capitale si aggiungono interessi legali ed eventualmente rivalutazione monetaria. Il criterio generale è che queste componenti accessorie seguono il regime fiscale del credito principale a cui accedono.
Di conseguenza vanno qualificate insieme alla somma indennitaria di riferimento, e non trattate come voci autonome. È un dettaglio che in sede di dichiarazione può generare errori in entrambe le direzioni, sia tassando somme non imponibili sia omettendo componenti imponibili.
Un caso pratico
Un proprietario riceve 210.000 euro a titolo di indennità per un terreno espropriato. L’ente applica la ritenuta e liquida il netto. Verificando il certificato di destinazione urbanistica emerge però che la particella ricade interamente in zona agricola e che l’opera realizzata è un’infrastruttura extraurbana.
L’inquadramento operato dall’ente non regge, e la somma trattenuta può essere chiesta a rimborso con un’istanza da presentare entro quarantotto mesi dalla ritenuta. È una verifica che richiede un certificato di destinazione urbanistica e mezz’ora di analisi, e che nella pratica quasi nessuno effettua perché si dà per scontato che l’ente abbia applicato correttamente la norma.
Cosa fare prima di incassare
La sequenza utile è sempre la stessa. Si acquisisce il certificato di destinazione urbanistica del bene alla data rilevante, si verifica se ricorrono i presupposti della ritenuta, si ricostruisce il costo fiscalmente riconosciuto del bene, si valuta insieme al proprio consulente se convenga la tassazione con ritenuta a titolo d’imposta o quella ordinaria.
Chi ha già incassato non è necessariamente fuori tempo massimo: l’istanza di rimborso della ritenuta si può presentare entro quarantotto mesi. Se hai ricevuto un’indennità con una ritenuta che non ti convince, puoi contattare l’associazione per un primo confronto, da completare poi con il tuo commercialista.
Domande frequenti
L’indennità di esproprio è tassata
Dipende dalla zona urbanistica del terreno. Sulle somme relative a terreni in zone omogenee A, B, C e D l’ente opera una ritenuta del venti per cento al pagamento. Per terreni agricoli e fabbricati la ritenuta non si applica e di regola non c’è imposta, salvo casi particolari da verificare.
La ritenuta del venti per cento è definitiva
È operata a titolo di imposta, ma si può optare in dichiarazione per far concorrere la somma al reddito complessivo, scomputando quanto trattenuto. La convenienza va valutata caso per caso.
Chi paga l’IMU sul terreno occupato dalla pubblica amministrazione
Finché non interviene il decreto la proprietà resta al privato e con essa, di regola, la soggettività passiva. Nei casi di occupazione illegittima con trasformazione irreversibile la questione è stata oggetto di contenzioso e va esaminata nel caso concreto.
Sugli interessi e sulla rivalutazione si pagano imposte
Interessi moratori e rivalutazione seguono di regola il regime fiscale del credito principale cui accedono, e vanno quindi qualificati insieme alla somma indennitaria di riferimento.
