Il punto di partenza è l’indennità provvisoria
Divenuto efficace l’atto che dichiara la pubblica utilità, oggi di regola l’approvazione del progetto di fattibilità tecnico-economica, l’ente notifica al proprietario un avviso con l’indicazione del valore attribuito al bene. Il proprietario ha trenta giorni per presentare osservazioni scritte e documenti. Valutate le osservazioni, l’autorità espropriante determina in via provvisoria l’indennità e la notifica, invitando il proprietario a dichiarare entro trenta giorni se intende condividerla.
L’accettazione rende quella cifra l’indennità effettiva ed è irrevocabile. Non esiste ripensamento e non esiste rinegoziazione. Sui terreni non edificabili, poi, non esistono più le maggiorazioni per accettazione bonaria dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011 (resta dovuta, a chi coltiva direttamente il fondo, l’indennità aggiuntiva prevista dall’articolo 40). Chi accetta chiude definitivamente la partita economica.
Il mancato accordo, o il semplice silenzio nei trenta giorni, apre invece la fase della determinazione definitiva. Le somme offerte vengono depositate e l’ente invita il proprietario a dichiarare se intende avvalersi della procedura con i tecnici prevista dall’articolo 21.
La commissione tecnico-arbitrale
È la strada prevista dall’articolo 21 del Testo Unico ed è, nella grande maggioranza dei casi, quella da preferire. Entro venti giorni dalla comunicazione della possibilità di avvalersene, il proprietario può nominare un tecnico di propria fiducia.
Come si forma il collegio
Il tecnico del proprietario viene affiancato da un tecnico indicato dall’ente espropriante e da un terzo tecnico nominato dal Presidente del Tribunale su istanza di una delle parti, scelto tra professori universitari di estimo o periti iscritti all’albo del tribunale. Il collegio così composto redige la relazione di stima del bene espropriato, che deve tenere conto di tutte le componenti del pregiudizio subito dal proprietario.
Questo punto vale oro e viene quasi sempre sottovalutato. Il collegio non si limita a mettere un prezzo al metro quadro: valuta la svalutazione della porzione residua, i manufatti, i soprassuoli, i danni permanenti al fondo. Sono voci che nell’offerta provvisoria mancano nel novanta per cento dei casi.
Il contraddittorio
Il proprietario ha diritto di assistere alle operazioni personalmente o tramite un avvocato e può presentare osservazioni orali o scritte. Si instaura di fatto un contraddittorio pieno, all’interno del quale la posizione del privato è tutelata e rappresentata.
È sconsigliabile parteciparvi da soli. Le operazioni peritali seguono logiche estimative precise, e la differenza tra una stima analitica e una sintetico-comparativa, o tra l’adozione di un campione di comparazione e di un altro, si traduce in scostamenti di valore molto rilevanti. Chi non conosce quel linguaggio subisce le scelte metodologiche altrui senza accorgersene.
Chi paga
Il regime delle spese è il vero motivo per cui questa strada va quasi sempre percorsa.
- Se l’indennità stimata dal collegio è di almeno il dieci per cento superiore a quella offerta dall’ente, le spese sono interamente a carico dell’ente espropriante, comprese quelle del tecnico nominato dal proprietario
- Se il superamento è inferiore al dieci per cento, le spese si dividono a metà
- Se la stima risulta inferiore all’offerta, restano a carico del proprietario
Considerato che le offerte provvisorie sono strutturalmente prudenti, nella pratica il primo scenario è di gran lunga il più frequente. Il proprietario che attiva il collegio lo fa, in concreto, quasi sempre a costo zero.
La commissione provinciale espropri
Se il proprietario non dichiara di volersi avvalere della procedura con i tecnici, la determinazione definitiva viene affidata alla commissione provinciale prevista dall’articolo 41 del Testo Unico.
È un organo collegiale presieduto dal Presidente della Provincia, di cui fanno parte tecnici degli uffici pubblici ed esperti in materia urbanistica e agricola nominati dalla Regione, in parte su indicazione delle associazioni agricole. Lavora prevalentemente sugli atti, senza un tecnico di fiducia del proprietario nel collegio, e nella prassi tende a stime più prudenti di quelle di un collegio in cui il proprietario è rappresentato.
Non è una scelta che il proprietario compie attivamente: ci si finisce per inerzia, lasciando scadere il termine di venti giorni per nominare il proprio tecnico. È l’errore procedurale più frequente e più costoso dell’intera fase indennitaria.
Un caso pratico
Esproprio di 2.400 metri quadri per l’ampliamento di una strada provinciale. L’ente offre 11 euro al metro quadro, per complessivi 26.400 euro, qualificando l’area come non edificabile.
Il proprietario non accetta e chiede la commissione tecnico-arbitrale nominando un proprio tecnico. Il collegio accerta che l’area ricade in una zona con indice edificatorio, rivaluta il prezzo unitario a 42 euro al metro quadro, quantifica separatamente la recinzione demolita e riconosce una svalutazione del lotto residuo per la perdita di forma regolare. L’indennità definitiva si attesta a poco meno di 130.000 euro.
Essendo lo scostamento ben superiore al dieci per cento, le spese del collegio, incluse quelle del tecnico di parte, restano integralmente a carico dell’ente. E poiché l’area è edificabile e l’offerta provvisoria, anche attualizzata, era inferiore agli otto decimi dell’indennità definitiva, al proprietario spetta anche la maggiorazione del dieci per cento prevista dall’articolo 37. Il proprietario ha moltiplicato l’importo senza sostenere costi.
Se anche la stima definitiva non convince
In entrambi i casi la stima definitiva è impugnabile con l’opposizione alla stima davanti alla Corte d’appello nel cui distretto si trova il bene. È un giudizio ordinario in cui viene di norma nominato un consulente tecnico d’ufficio e in cui il valore del bene viene accertato con piena cognizione.
Il termine è di trenta giorni dalla notifica dell’atto che determina l’indennità definitiva, ed è perentorio. Vale la pena ripeterlo perché è il termine che più spesso viene lasciato scadere: la corrispondenza con l’ufficio espropri non lo sospende, le trattative informali non lo sospendono, le promesse verbali di riesame non lo sospendono.
Come muoversi nei tempi giusti
I passaggi da presidiare sono tre e sono tutti scanditi da termini brevi. Trenta giorni per le osservazioni dopo l’avviso con cui l’ente comunica il valore attribuito al bene. Trenta giorni per decidere se accettare l’offerta provvisoria. Venti giorni per nominare il proprio tecnico ed evitare la commissione provinciale.
Chi arriva preparato a questi tre appuntamenti ha già spostato l’equilibrio a proprio favore, perché in ciascuno di essi la legge mette a disposizione del privato uno strumento che l’ente non può negargli. Se hai ricevuto un’offerta di indennità provvisoria e non sai se accettarla o aprire la fase definitiva, puoi contattare l’associazione per un primo confronto, prima che i termini si chiudano.
Domande frequenti
Cosa succede se rifiuto l’indennità provvisoria di esproprio
Il rifiuto, o il silenzio nei trenta giorni, apre la fase di determinazione definitiva. L’ente deve comunicare le modalità per procedere e la somma offerta viene depositata in attesa della nuova stima.
Che cos’è la commissione tecnico-arbitrale prevista dall’articolo 21
È un collegio di tre tecnici: uno nominato dal proprietario, uno dall’ente e un terzo designato dal Presidente del Tribunale. Redige la relazione di stima del bene, che deve comprendere anche manufatti, soprassuoli e svalutazione della parte residua.
Chi paga le spese della commissione tecnico-arbitrale
Se l’indennità stimata supera di almeno il dieci per cento quella offerta, le spese sono interamente a carico dell’ente. Se il superamento è inferiore si dividono a metà. Se la stima è inferiore all’offerta restano al proprietario.
La stima definitiva si può impugnare
Sì, con l’opposizione alla stima davanti alla Corte d’appello competente per territorio, entro trenta giorni dalla notifica dell’atto che determina l’indennità definitiva.
